סוגי ריבית
ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
הלוואה בריבית קבועה כאשר ההחזרים קבועים וידועים מראש.
יתרונות:
וודאות לגבי גובה ההחזר. ההלוואה הינה נומינאלית כך שאינפלציה שוחקת את קרן ההלוואה. בשונה מהלוואה צמודה למדד בה הקרן (סכום ההלוואה שלקחנו) גדלה עם כל פרסום של מדד, ההלוואה השקלית היא למעשה תמונת ראי של ההלוואה הצמודה והקרן נשחקת עם כל מדד חיובי שמתפרסם.
אין קנסות במידה ורוצים להחזיר חלק מההלוואה או את כולה לפני הזמן.
חסרונות:
עצם קיבוע הריבית משמעותו "נעילת" ההחזר החודשי, כך שבמידה והריבית המוניטארית (ריבית בנק ישראל) יורדת, הלווה לא יכול ליהנות מאותה הורדת ריבית.
ריבית פריים
את מנגנון הפריים קבע בנק ישראל כדי לאפשר שקיפות כאשר באים לנהל משא ומתן מול הבנקים השונים. כאשר כולם מדברים באותה שפה קל יותר להשוות בין ההצעות השונות.
ריבית הפריים בנויה משתי משתנים :
ריבית בנק ישראל – זוהי הריבית המוניטארית, ריבית אותה משנה בנק ישראל מעת לעת. מטרת הריבית המוניטארית לאפשר לבנק ישראל לשלוט בגובה האינפלציה במשק. הרעיון באופן כללי אומר כי ריבית מוניטארית גבוהה תגרום לכולנו לחסוך וריבית נמוכה תגרום לנו לצרוך.
מקדם קבוע – המקדם עומד על 1.5%, ולא משתנה. מטרת המקדם הינה לקבועה מרווח רווחיות עבור הבנקים ובנוסף להקנות לבנק נקודת פתיחה במשא ומתן מולנו.
כאשר מגיעים לנהל משא ומתן מול הבנקים, השאלה הקובעת ביחס לריבית הפריים הינה: פריים מינוס כמה?. באמצעות נתון זה יהיה קל להשוות בין הבנקים וכך לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
יתרונות:
ההלוואה הינה נומינאלית, כך שאינפלציה שוחקת את קרן ההלוואה. בשונה מהלוואה צמודה למדד בה הקרן (סכום ההלוואה שלקחנו) גדלה עם כל פרסום של מדד, ההלוואה השקלית היא למעשה תמונת ראי של ההלוואה הצמודה והקרן נשחקת עם כל מדד חיובי שמתפרסם.
אין קנסות במידה ורוצים להחזיר חלק מהההלוואה או את כולה לפני הזמן.
לרוב הריבית נמוכה, ולכן אטרקטיבית.
חסרונות:
שונות בהחזרים – שינויים בריבית המוניטארית (ריבית בנק ישראל) משפיעים באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי. כך שלווה אשר יודע שאין ביכולתו לסבול תנודתיות בהחזרי המשכנתא מומלץ כי יזהר מאפיק זה.
בנק ישראל הגביל את הלווים לא לקחת יותר משליש מסך המשכנתא באפיק הפריים.
ריבית קבועה צמודה למדד
בדומה להלוואה במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), מדובר במסלול שהריבית בו קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא אבל... ויש אבל גדול! בנוסף לריבית הקבועה ישנו אלמנט נוסף הנקרא הצמדה. ההצמדה הינה למדד המחירים לצרכן המתפרסם בכל 15 לחודש. במשכנתא צמודה למדד הקרן (ההלוואה עצמה) צמודה למדד.
כדי להמחיש את המשמעות ניתן דוגמא קצרה:
סכום ההלוואה: 1 מליון ₪
ריבית על ההלוואה: לצורך הדוגמה אין ריבית
הצמדה: 3% אינפלציה שנתית
נניח כי לקחתם הלוואה של מיליון ₪ , בתום שנה שווי הקרן יהיה 1,030,000 ₪ . למעשה הקרן גדלה ב30,000 ₪ בשנה ללא קשר בריבית שיהיה עלינו עוד לשלם. שימו לב! בהלוואה צמודה למדד נוצר אפקט של "רדיפה אחר הזנב" כך שללא קשר לריבית שאנו משלמים עבור ההלוואה הקרן גדלה כמעט כל שנה בעקביות רק בגלל האינפלציה.
יתרונות:
החזרים קבועים וידועים מראש.
חסרונות:
בהלוואה צמודה למדד נוצר אפקט של "רדיפה אחר הזנב" כך שללא קשר לריבית שאנו משלמים עבור ההלוואה הקרן גדלה כמעט כל שנה בעקביות רק בגלל האינפלציה.
קנסות עבור פירעון מוקדם – כאשר הלווה רוצה להחזיר לבנק הלוואה לפני תום תקופת המשכנתא, יהיה כאלה שיחשבו כי הבנק עשוי לראות זאת בעין יפה. למעשה, ההפך הוא הנכון. מבחינת הבנק ישנו הפסד, מכיוון שתשלומי ריבית והצמדה למדד לא ישולמו לו. לכן, במסלול הצמוד למדד ישלם לווה קנס עבור פירעון מוקדם, שהוא למעשה היוון של תשלומי ההצמדה האבודים של הבנק.
ריבית משתנה צמודה למדד
במסלול זה הריבית הניתנת להלוואה הינה קבועה, אך לפרק זמן קצוב. את הריבית ניתן לקבע לטווח של שנה ויותר. בתום תקופת הזמן תחושב הריבית מחדש לפרק זמן זהה, וכך הלאה עד תום ההלוואה. יש לשים לב כי בנוסף לריבית (שלרוב תהיה אטרקטיבית) ישנו אלמנט של הצמדה למדד (כפי שהוסבר בסעיף הקודם).
יתרונות:
ריבית אטרקטיבית – לעיתים מסלול זה מציע ריבית נמוכה יותר משאר האופציות המוצעות. ניתן לקחת בחשבון את המסלול הזה במידה וידוע לכם כי בתום בתקופה הראשונה יהיה ביכולתכם לסגור חלק מההלוואה או את כולה במסלול זה.
חסרונות:
לרוב הבנק יודע נתונים שאנחנו כלוקחי משכנתא ראשונה ושנייה לא יודעים, או לא חושבים עליהם. למה הכוונה?. הבנק יציע מסלול בריבית משתנה כאשר הוא יודע כי בעתיד הלא רחוק ריבית בנק ישראל צפויה לעלות. במסלול בריבית משתנה מפתים את הלווה על ידי מתן ריבית אטרקטיבית לתקופה קצרה, מבלי לידע אותו כי בתום התקופה הראשונה הריבית תשתנה ויגדלו ההחזרים החודשיים. זוהי למעשה "מלכודת דבש".
קנסות עבור פירעון מוקדם – כאשר הלווה רוצה להחזיר לבנק הלוואה לפני תום תקופת המשכנתא, יהיה כאלה שיחשבו כי הבנק עשוי לראות זאת בעין יפה. למעשה, ההפך הוא הנכון. מבחינת הבנק ישנו הפסד, מכיוון שתשלומי ריבית והצמדה למדד לא ישולמו לו. לכן, במסלול הצמוד למדד ישלם לווה קנס עבור פירעון מוקדם, שהוא למעשה היוון של תשלומי ההצמדה האבודים של הבנק.
ריבית צמודה למט"ח (דולר\יורו)
במסלול זה ההלוואה מושפעת מהתחזקותו או היחלשותו של מטבע מסוים (דולר\יורו) בדומה למסלול של הצמדה למדד. ההצמדה למטבע מבוצעת אחת לחודש, ומעבר לכך קיים גם חיוב בגין ריבית הליבור – ממוצע הריבית של מספר בנקים הגדולים בלונדון.
יתרונות:
למי שמקבל את הכנסתו בדולרים.
חסרונות:
מסלול ספקולטיבי הטומן בחובו סיכון רב לשינוי בגובה ההחזר החודשי.
שוק המט"ח קשה עד בלתי אפשרי לחיזוי, ולכן, לא מומלץ להמר עם דירה. רוצים להמר, עצתנו לכם, תשקיעו בבורסה!